Риски при купле-продаже недвижимости: в каких ситуациях брачный договор не спасет супругов

Базовые правила составления

Брачный договор может быть заключен как в период брака, так и до него – в этом случае он вступит в силу после официальной регистрации брака.
В таком документе можно указать имущество (в том числе и недвижимость), которое будет передано каждому из супругов в случае развода – причем это касается как уже нажитого имущества, так и того, которое будет приобретено в будущем.
Существует в чем-то схожий документ – соглашение о разделе имущества, но по нему можно договориться только о разделе того имущества, которое уже есть у супругов. Такое соглашение можно заключить только во время брака или в случае его расторжения, до свадьбы этого сделать нельзя.
Брачный договор обязательно удостоверяется у нотариуса, который несет ответственность за действительность такого документа. Нотариус составляет проект брачного договора, устанавливает, чтобы его условия соответствовали закону, а также выражали волю заключающих его сторон.
Брачный договор это хорошо работающий механизм для тех супругов, которые хотят четко определить, кому из них будет принадлежать то или иное имущество. Но, тем не менее, есть ситуации, в которых он может быть оспорен или и вовсе признан недействительным.
Это происходит при нахождении одного из супругов в состоянии банкротства, его недееспособности, несправедливом распределении имущества либо заключении договора под влиянием насилия или угрозы. Рассмотрим каждый случай подробнее.

Банкротство мужа или жены

В случае возбуждения процедуры личного банкротства в отношение одного из супругов брачный договор с большой долей вероятности будет оспариваться в суде по требованию кредиторов.
Под ударом может оказаться договор, заключенный в течение трех лет до признания одного из супругов банкротом.
Риск тут очень высок, ведь суд примет во внимание скорее позицию кредитора, прекрасно понимая, что передача имущества между супругами перед началом процедуры банкротства является ничем иным, как избавлением от активов с целью их сокрытия
Кредитор может доказать в суде, что супруги заключили такой брачный договор лишь для вида. Например, если в нем прописано, что право собственности на имущество признается за тем, на кого оно зарегистрировано, а не на чьи деньги приобреталось.
Это вовсе не означает, что муж или жена останется ни с чем. Даже в случае признания брачного договора недействительным, половина имущества все же останется за супругом, которому оно отписано, а вот другая половина может быть возвращена в конкурсную массу супруга-должника.
Что же делать, чтобы не оказаться в таком незавидном положении?
При сопровождении покупки недвижимости для наших клиентов, эксперты агентства недвижимости проверяют, что никто из супругов со стороны продавца не находится в состоянии банкротства, он сверяет данные в соответствующем федеральном реестре.

Недееспособный супруг

На момент заключения договора оба супруга должны быть дееспособны, иначе они не смогут заключить его. В этом отличие брачного договора от других сделок, когда за недееспособного подпись может поставить опекун.
Опекун недееспособного супруга не сможет заключить от его имени брачный договор в силу личного характера взаимоотношений супругов, они могут сделать это только самостоятельно. То же самое касается заключения брачного договора несовершеннолетними лицами, вступающими в брак. Родители не смогут заключить его в их интересах.
Но если такой договор был заключен до признания одного из супругов недееспособным, то юридическую силу он не теряет.
Ограниченно дееспособные граждане – они понимают значение своих действий, но нуждаются в помощи, чтобы руководить ими – могут заключать брачный договор от своего имени, но с согласия попечителей.

Договор подписан под угрозой

Брачный договор может быть также признан недействительным в связи с "пороком воли" – то есть когда он заключается в результате обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств. Если факт обмана или угроз вскроется, то договор будет признан ничтожным и отменен полностью или частично.
Но доказать это будет не так-то просто.
Увы, свидетельские показания могут к делу не приобщить, особенно если они исходят от ближайших родственников одного из супругов, так как последние являются заинтересованными лицами, добавляет он.
Срок исковой давности составит один год с момента заключения договора или с того момента как обманутый супруг узнал об обмане.